É possível um comprador estrangeiro comprar casa em Portugal?

Sim, cidadãos estrangeiros podem comprar casa em Portugal, independentemente da nacionalidade ou do país de residência. No entanto, o processo exige a obtenção de NIF, eventual nomeação de representante fiscal, abertura de conta bancária, análise do financiamento e cumprimento das obrigações fiscais associadas à compra do imóvel. Neste guia explicamos passo a passo como funciona a compra de casa em Portugal para não residentes.

Photo Frames For Your Heart by Unsplash

Porque é necessário pedir o NIF para comprar casa em Portugal?

O Número de Identificação Fiscal (NIF) é obrigatório na compra ou venda de uma casa, uma vez que é necessário para o pagamento dos impostos associados à aquisição de um imóvel. É também indispensável para assinar contratos e abrir contas bancárias.

Para cidadãos com nacionalidade portuguesa, o NIF é atribuído automaticamente. Já para cidadãos estrangeiros, é necessário fazer o pedido, quer sejam residentes ou não residentes em Portugal.

Para obter o NIF, é necessário apresentar o cartão de identificação civil do país de origem, o passaporte ou, no caso de residentes em Portugal, o título de residência.

No caso dos não residentes, é necessário apresentar um documento de identificação ou passaporte, bem como indicar um representante fiscal com residência em Portugal.

Quando é necessário um representante fiscal?

Um representante fiscal é uma pessoa singular ou coletiva responsável por assegurar a comunicação fiscal perante a Autoridade Tributária portuguesa. A nomeação de um representante fiscal é obrigatória sempre que um não residente em Portugal, ou um residente que se ausente do país por um período igual ou superior a seis meses para um país fora da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu tenha ligação com a Autoridade Tributária em Portugal.

A obrigação de ter um representante fiscal estende-se também a pessoas:

  • passivas de pagar impostos em Portugal;
  • Que recebam ou venham a receber rendimentos no país;
  • Que exerçam ou venham a exercer atividade profissional;
  • Que possuam contas bancárias em Portugal;
  • Titulares de imóveis ou outros bens no país.

Conta bancária em Portugal, quando é útil ou necessária na compra de casa?

A conta bancária é necessária para realizar transações financeiras e efetuar o pagamento de impostos. A sua abertura torna-se obrigatória caso necessite de solicitar um crédito habitação junto de um banco português. Nestes casos, os bancos exigem a abertura de uma conta à ordem para domiciliar o pagamento da prestação mensal do empréstimo.

É também através desta conta que serão debitados os prémios dos seguros de vida e multirriscos, geralmente obrigatórios na contratação de crédito habitação para aquisição de um imóvel.

Crédito habitação para não residentes, como funciona?

O processo de obtenção de crédito habitação para não residentes funciona de forma semelhante ao aplicado aos residentes. No entanto, o montante financiado pode ser inferior. Para residentes na União Europeia, o financiamento pode rondar os 80% do valor do imóvel, enquanto para residentes fora da União Europeia pode situar-se nos 70% ou menos.

Para solicitar crédito habitação, é necessário obter o NIF e, posteriormente, abrir uma conta bancária, conforme mencionámos anteriormente. Será também exigida documentação comprovativa dos rendimentos obtidos no país de residência, como recibos de vencimento, declarações fiscais e extratos bancários dos últimos seis meses.

O prazo de reembolso do crédito é, normalmente, de até 30 anos, podendo terminar por volta dos 70 anos de idade do titular. Além disso, os bancos exigem obrigatoriamente

 a contratação de seguros de vida e multirriscos como condição para a aprovação do crédito habitação, tal como acontece com os residentes.

Quem faz a Due Diligence e qual a sua importância no mercado imobiliário?

A Due Diligence imobiliária pode envolver agentes imobiliários, advogados e solicitadores, dependendo da complexidade da transação. O objetivo é verificar documentação, situação legal do imóvel, encargos, licenciamento, registos e potenciais riscos associados à compra. Este processo é extremamente importante para garantir que todos os aspetos relacionados com o imóvel sejam conhecidos e que a transação decorra de forma segura.

No âmbito deste processo, o agente imobiliário pode efetuar uma inspeção visual ao imóvel, uma etapa essencial para assegurar uma compra mais informada e prevenir eventuais custos futuros. Em edifícios mais antigos, é particularmente importante identificar problemas relacionados com canalizações, instalações elétricas ou até consultar atas de condomínio mais antigas, de forma a compreender possíveis problemas recorrentes.

O agente imobiliário também analisa o mercado e compara o imóvel com outros na mesma localização ou com características semelhantes. Este trabalho exige alguma minúcia, mas é fundamental para determinar se o valor pedido é justo para o comprador. Além disso, permite avaliar se o negócio é rentável, sobretudo para compradores com objetivos de investimento.

Com esta informação, o comprador pode realizar uma transação mais transparente e tomar decisões mais fundamentadas, o que também facilita o processo de negociação.

É importante celebrar o CPCV enquanto comprador não residente?

Sim, é muito importante celebrar o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), quer o comprador seja residente ou não residente. Este contrato permite definir antecipadamente, ainda antes da assinatura da escritura, as condições da transação, incluindo o valor do sinal, que pode rondar de 10 a 20%, o preço final de venda e os prazos acordados entre as partes.

Quanto tempo demora o processo de compra de habitação por um não residente?

O processo de compra de uma habitação por um comprador não residente pode demorar, em média, entre um a três meses até à assinatura da escritura. Caso seja necessário recorrer a crédito habitação, este prazo pode prolongar-se para cerca de dois a três meses, uma vez que o banco necessita de tempo adicional para analisar os rendimentos e a documentação dos compradores estrangeiros.

Mais concretamente, a preparação da documentação necessária pode demorar entre uma a duas semanas. Já o tempo dedicado à procura do imóvel, negociação com o vendedor e eventual celebração do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) pode variar significativamente, dependendo da complexidade do processo.

Após a aprovação do financiamento, quando aplicável, a escritura pública e o respetivo registo do imóvel podem demorar desde duas semanas até cerca de quatro semanas.

Que impostos paga um estrangeiro ao comprar casa no Algarve?

Um estrangeiro que pretenda comprar casa no Algarve está, em regra, sujeito aos mesmos impostos aplicáveis aos compradores residentes em Portugal. Estes incluem o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo. Após a aquisição do imóvel, o proprietário fica igualmente sujeito ao pagamento anual do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e, em determinados casos, do AIMI (Adicional ao IMI).

O IMT é calculado com base no maior valor entre o preço de aquisição e o VPT (Valor Patrimonial Tributário). A taxa é progressiva e pode variar entre 0% e 8%, dependendo do valor e da finalidade do imóvel. Existem ainda isenções ou benefícios aplicáveis, nomeadamente para jovens até aos 35 anos na compra da primeira habitação própria e permanente, desde que cumpridos os requisitos legais.

Atualmente, encontra-se em discussão uma proposta legislativa que prevê a introdução de uma taxa única de IMT de 7,5% para a aquisição de imóveis destinados a habitação por parte de não residentes. Esta medida ainda não se encontra em vigor, dependendo de aprovação parlamentar, e poderá incluir exceções e condições específicas previstas na legislação final.

Recomendamos verificar a legislação em vigor no momento da compra do imóvel, dado que estes dados poderão sofrer alterações.

O Imposto do Selo mantém-se com uma taxa fixa de 0,8%, calculada sobre o maior valor entre o preço de aquisição e o VPT do imóvel, sendo pago no momento da compra.

O IMI é um imposto anual pago ao município onde o imóvel se localiza, com taxas que variam geralmente entre 0,3% e 0,45%, incidindo sobre o VPT. A taxa concreta é fixada anualmente por cada autarquia.

O AIMI corresponde a um imposto adicional aplicado a patrimónios imobiliários de maior valor, quando a soma dos VPT ultrapassa, em regra, os 600.000 € para sujeitos singulares ou 1.200.000 € no caso de tributação conjunta.

Embora o processo de compra de casa em Portugal por cidadãos estrangeiros seja relativamente acessível, exige preparação documental, conhecimento fiscal e análise cuidada do imóvel. O acompanhamento profissional pode simplificar significativamente todas as etapas, desde a obtenção do NIF até à escritura.

Na Casas do Barlavento acompanhamos compradores internacionais na aquisição de imóveis no Barlavento algarvio há mais de 20 anos, incluindo cidadãos do Reino Unido, da Alemanha, da França, dos Países Baixos e dos Estados Unidos. Atuamos nas zonas de Aljezur, Vila do Bispo, Lagos, Monchique, Portimão, Silves e Lagoa.