Em 2026, o Governo português avança com um novo conjunto de medidas para responder à crise da habitação, dando continuidade à estratégia iniciada em 2024 com o plano “Construir Portugal” e reforçada ao longo de 2025, que descrevemos em detalhe neste artigo. Se nos últimos anos o foco esteve sobretudo no aumento da oferta, as novas propostas trazem uma abordagem mais abrangente, centrada também na mobilização de imóveis existentes e na resolução de bloqueios estruturais do mercado.
Iva a 6% para a construção de habitação
Entre as principais alterações, destaca-se a revisão das condições para a aplicação do IVA reduzido a 6% na construção de habitação, agora mais direcionada para imóveis destinados à habitação própria e permanente. Esta medida passa a exigir o cumprimento de critérios mais rigorosos, como a permanência do proprietário no imóvel por um período mínimo, penalizando situações de utilização indevida através de agravamentos fiscais.
Incumprimento no arrendamento
Para além desta alteração fiscal, o Governo introduz também medidas com impacto direto no mercado de arrendamento, procurando reforçar a confiança entre proprietários e inquilinos. Entre as principais mudanças está a aceleração dos processos judiciais em caso de incumprimento, permitindo respostas mais rápidas em situações de falta de pagamento, bem como um reforço da autonomia contratual entre as partes.
Heranças indivisas
Outra das grandes novidades passa pela intervenção nas chamadas heranças indivisas, um dos principais fatores que têm mantido milhares de imóveis fora do mercado. Com o novo regime, será possível acelerar a resolução de conflitos entre herdeiros, incluindo o recurso à arbitragem e a criação de mecanismos que permitem a venda de imóveis mesmo em situações de impasse, evitando que um único herdeiro bloqueie a utilização do património.
Mais benefícios para arrendamento
A par destas medidas, foi ainda aprovado um conjunto de incentivos fiscais com o objetivo de dinamizar o mercado de arrendamento. Entre eles, destacam-se a redução da taxa de IRS sobre rendimentos prediais para 10%, o aumento das deduções para inquilinos e a isenção de IMT e Imposto de Selo na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
Fundo de emergência habitacional
O Governo prevê também a criação de um fundo de emergência habitacional, destinado a apoiar situações de maior vulnerabilidade, reforçando o papel do Estado na resposta social, enquanto procura libertar o mercado privado dessa responsabilidade.
Isenção de IRS sobre mais-valias reinvestidas em arrendamento
O Governo planeia agora que as mais-valias obtidas com a venda de imóveis não sejam tributadas em IRS, desde que o valor da venda seja reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento habitacional. Esta medida pretende estimular proprietários a trazer casas de volta ao mercado de arrendamento, promovendo simultaneamente a modernização e a reabilitação do parque habitacional existente.
Regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)
Foi criado o Regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento, que oferece benefícios fiscais prolongados até 25 anos para investidores que desenvolvam projetos de habitação para arrendamento. O objetivo é incentivar o investimento privado de longo prazo, aumentando a oferta de casas disponíveis para arrendar a preços moderados e criando segurança jurídica para os investidores.
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)
O RSAA introduz incentivos fiscais diretos para proprietários que coloquem imóveis em arrendamento a preços acessíveis, incluindo isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais dentro de limites máximos de renda. Esta medida reforça a política de habitação social, tornando o arrendamento mais atrativo e sustentável para famílias de classe média e baixa.
Benefícios fiscais para imóveis vazios ou de segunda habitação
Para estimular a mobilização de imóveis atualmente fora do mercado, o Governo estabelece que quem venda imóveis vazios ou de segunda habitação, destinando o valor da venda à compra de casas para arrendamento a preços controlados (até 2.300€ por mês), ficará isento de tributação sobre as mais-valias. Esta iniciativa visa reduzir o número de casas desocupadas e dinamizar o mercado residencial existente.
Promoção do modelo Build to Rent
O pacote fiscal de 2026 dá destaque ao modelo Build to Rent, incentivando a construção de novos imóveis exclusivamente para arrendamento. Através de benefícios fiscais e simplificação de processos, o Governo pretende tornar esta modalidade mais atrativa para promotores privados, garantindo um fluxo contínuo de habitação nova a preços moderados e contribuindo para a estabilidade do mercado de arrendamento.
Estas medidas criam oportunidades para quem procura casa para comprar ou arrendar de forma tradicional e incentivam proprietários e investidores a trazer imóveis para o mercado. Na Casas do Barlavento, vemos nestas mudanças uma forma de dinamizar o setor imobiliário, aumentando a oferta de habitação de qualidade e tornando mais fácil encontrar soluções estáveis e acessíveis para famílias e residentes na região.
